苏州相城区投资公寓有价值吗？
2022-09-08
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公寓属于商业，土地性质是商业用地，使用年限是40年，住宅性质是70年，各地略有差异，相比投资住宅，在苏州投资公寓是没有价值的。
首先，实体经济萎缩，互联网经济盛兴后，租金回报收益逐年下降趋势，目前来看这种趋势还没有逆转的可能，加之商业地产每年规划都在增加，基本一线城市的商业都产能过剩，以北京城市为例，同地段住宅的价差和商业性质的公单价差都几乎在两倍以上。
再者，商业地产流动性较差，公寓是很难短时间出手的，公寓属于商业投资，不是住宅刚需产品，自然接盘的人少，再次，渠道有限，由于商业过剩，没有流通性，中介商就少，这个是个循环。
再次，中间交易环节税费高，营业税5.5%，契税3%，增值税差额5%，个税3%，加上一些小税种和中介费，总计接近18个点税费，换句话如果购入相当于直接亏损18个点，这个从角度是要计算在内的。
相比住宅地产，税费相差太大，住宅营业税5.6%，个税1%，契税1到3%，没有增值税。
最后，商业地产的融资功能比较弱，银行抵押贷款的额度最多是评估价的5层，且评估价一般会略低于市场价，所以整体成数只有4层的样子。
贷款的用途只能受限，而住宅地产，用途一般装修即可，且住宅的融资比例是7层。
因此不建议投资公寓，可以把资金投入苏州或者南京的优质住宅。
