三四线楼市还值得投资吗？
2022-09-10
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对大多数的三四线城市来说，已经不值得投资了，不仅一线城市的PM吹大了，三四线城市也吹得不少。
有些PM过大的四线城市，可以说是毫无投资价值。
我们先来说一下什么是投资，投资的目的是什么？
答案很简单，就是为了获得回报，就是要取得未来收益的增加。
而炒房，按照现在的一些地方政策，就是博的未来三五年，甚至是更长时间之后的涨价收益。
现在可以这么说，这条路走到头了。
我们先算投资的成本。
如果跟银行贷款，资金成本每年在7%左右；如果是全款也要4%左右，全款如果以复利理财的形式，收益大约5-6%左右，换句话说，全款方式购房你的成本在5-6%左右；再算上交易的契税，再算上每年5%左右的货币贬值，在这三五年或更长的时间之内，购入的房屋涨幅要保持在每年12%以上才仅仅是保本，而且你还要面临滞涨，微涨，或下跌的风险。
实际上，根据这些年我对一些三四线城市的观察，在涨势正旺形势一片大好的时候买入的，基本上都会面临三五年的调整，滞涨，有些四线城市十年的涨幅都超不过50%，而且还是中国房地产涨幅最好的黄金周期，即便如此，每年这点涨幅，表面算起来是赚钱了，实际上不仅没有赚，甚至是亏钱了。
显而易见的是，现在不是过去的那个十几年，房地产成倍了蹭蹭往上涨。
最近各地不断出台的限购政策就是信号，锅嘉层面的调控是意志坚定的，锅嘉不希望泡沫刺破，那样会危及金融安全，但锅嘉也不希望泡沫继续被吹大，那样的结果会更糟，日本的地产泡沫就是前车之鉴。
在限购政策下，涨幅过大的地方已经大幅下跌，比如北京；涨幅不大的地方出现了滞涨；疯涨的地方一定还有后手，跟风买入的一定会吃苦头。
综合来看，三四线城市将大概率出现滞涨，下跌的局面，所以，如果单纯从投资的角度来看待三四线城市，我觉得已经没有什么价值了。
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