我手上有一百二十万，买房好还是炒股好？
房价不涨，5年投资亏损40万！房产投资这笔账你算过吗？
买房一直都是中国人最关心的话题之一。
统计局数据显示：今年前3季度，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比前8个月提高1.0个百分点。
值得注意的是，受新冠疫情影响，今年1-2月，房地产开发增速同比跌幅达16.7%，目前已经连续4个月同比为正，整体呈现稳中向上的良好势头。
但过去3年房地产开发投资平均增速为8.8%，“房住不炒”叠加疫情的影响，今年的整体增速表现还是明显放缓了。
近期部分热点城市房地产市场出现过热征兆，相关房地产调控政策也再次升级，以深圳为例，升级限购，需要满足相关社保缴纳条件才可以购买商品住房，以及升级限贷，调升非普通住房的首付比例等等。
现在投资买房究竟是否划算？
那现在投资买房究竟是否划算？
首先，我们不妨先来看一组数据。
韭菜说曾经测算过在某一年年初买入某类资产，持有到2019年底的投资收益，具体数据南南放在下方文字版中了，感兴趣的南粉可以点击查看：（图片来源：韭菜说，侵删）从上面的数据中可以看出，09年买房持有至2019年底，整体收益约500%，04-05年甚至有接近11倍的收益，但是细心的南粉就会发现：2015年之后，投资房地产的收益则呈现明显的下降趋势，尤其是近两年，甚至出现了负收益，亏损超过1%。
大数据之下，我们来算笔账。
二舅购入一套总价400万的房产，首付120万，贷款30年，按照全国首套房平均利率5.26%计算，月供为15479元。
前5年总共支出利息736380元，购房税费加上维修基金合计72000元。
这些合计在一起的总成本为808380元。
同时二舅将房子出租出去获得收益，按照非常乐观的情况预估2%的租售比计算，5年总回报为40万。
那么在房价不变的情况下，二舅前5年持有房产实际亏损408380元。
算到这里，我想大家应该已经明白了，投资房产，只要房价不涨，实际上因为房贷利息，投资上来说相当于每年亏损几个百分点。
那么，假设房价每年涨幅5%，5年后房屋增值部分是110.5万，同样按照上述进行计算，5年的房产投资收益总计为69.6万。
这个时候大家可能会认为，这么看投资收益相当不错了。
但是我们稍微换算一下，如果我用当初的首付120万加上每个月还贷的1.5万进行理财投资，全部买入沪深300指数，5年总收益为79.6万。
如此看来，也并没很多人想象的那样美好。
当然，今天南南给大家做这样的计算，并不是劝大家不要买房，而是想对那些打算靠房产投资获利的人传达达一个理念，买房子是需要考虑利息、税费、物业费等各项成本支出的。
在此基础上谨慎考虑。
至于在你的城市，房价是涨是跌，这就需要大家自己判断了。
南南今天也给大家分享一组数据：从全国层面来看，一线或者强二线城市房产的吸引力正在不断增强，整体房价上涨动能相对强劲，而三四五线城市则发展滞后，动能略显不足。
以今年疫情时的市场表现来看，70大中城市价格支撑要强于全国。
（数据来源：亿翰智库、国家统计局，侵删）从同一城市层面来看，不同地段、区域的房价也呈现分化走势。
符合城市发展方向、学区配套设施完善的地段往往也更受欢迎，而一些老城区、郊区可能呈现横盘现象。
总的来说，从投资的角度来看，房地产行业“闭着眼睛赚快钱的时代”已经过去了，需要慎重考虑多方面因素再做决定。
（投资有风险，入市需谨慎）
