买新房是直接到售楼部现场和销售谈价格，还是找中介带到售楼部谈价格？哪个优惠大？

买新房是自己去售楼处找开发商买，还是找中介让中介带自己买？

这个问题问得好，因为大家买房肯定希望买的更优惠，没有人的钱是大风刮来的，争取的优惠就是自己赚到的。

但是你会发现不同的人口中答案不一样。

为什么，因为很多人只有一两次的买房经历，一两次的买房经历不代表什么时候都是这样的，而且不同地区，不同时期也都不一样。

我自己从业七年，一直在业务一线，给大家讲一讲。

首先要明白售楼处是代表开发商的，现场销售负责接待客户。

现场销售的立场代表的是开发商的利益和他自己的利益。

开发商的利益是什么？

是利润最大化。

怎么样才能利率最大化呢，需要卖的价格更高，或者是销售更快，回款周期更短。

在早期，政府监管不严，开发商卖房，在网上没有备案可查，价格不透明，折扣不透明。

说白了，大部分客户不知道底价是多少。

而且有的楼盘是开发商给销售一个最低价，卖高的额外给提成。

什么意思呢？

比如一套房子，总价100万，现场销售的提成一般是千分之一到千分之八左右，也就是1000-8000元左右。

但是如果卖到102万呢，可能就是超出部分，一人一半。

也就是现场销售卖到102万的时候，现场销售除了正常提成之外，还可以拿到额外的1万提成，所以现场销售为了自己的利益能卖高价就会卖高价。

那么中介和开发商是什么关系呢？

开发商有房源，中介有客源（在卖二手房，租房的时候积累的客户），双方达成合作。

中介多一嘴推荐开发商的新房，成交了开发商就给中介佣金，不成交则没有。

而中介为了卖房，会先熟悉楼盘，多认识几个现场销售。

带看次数多了，混熟了，就会知道这个楼盘的底价。

中介是按总价提点的，或者是固定的奖金额度，对他来说总价多卖一万少卖一万没有什么意义，多卖很大可能会失去客户。

他为了赢得客户的信任，就会报给客户最低的价格。

不然，客户随时可以去营销中心找开发商不找中介，那他就再也没有机会了。

所以找中介更靠谱一些。

后期政府加强了监管，备案价可查，价格透明，都是在备案价的基础上打折。

这个时候可能营销中心现场销售和中介卖的是一个价。

那这个时候是找中介好呢，还是自己去售楼处呢？

这个时候中介还有一个法宝，就是返佣。

什么意思呢？

假如中介卖这套房子有5-6万的佣金（开发商给的），中介会想即使再多的提成，不能成交也等于是0，那么中介为了成交，就会给通过给客户返佣，促进成交。

你买房中介还倒给你返2-3万，你说香不香呢？

那有人会问了，为什么开发商卖的价格要跟中介费价格是统一的呢？

不能开发商卖的比中介卖的更便宜吗？

那样客户不就直接找开发商买了吗？

中介费不就省下来了吗？

首先，现场销售，有可能是开发商自己的销售团队，但大部分是请的销售代理公司。

对于销售公司来说，他们为什么会被开发商请过去代理项目，是因为他们之前的销售业绩好。

而他们的销售业绩通常离不开渠道中介的支持。

卖高了开发商可能多给他们一些奖金，但是没有中介支持，中介不推这个项目了，可能他们的销售业绩完不成，饭碗都没有了（销售就是这么残酷，你不行，就换人）。

所以代理公司不愿意这样操作去得罪渠道（中介公司属于渠道）。

换个角度也能明白，中介不只代理一个项目，也可能同时代理周边的其他楼盘，如果有开发商做出两个价格（中介带过去一个价格，客户自己去又是一个价格）的事情发生，中介就不会再推这个项目，反而会推这个开发商周边的竞品项目。

同时，开发商的口碑也会受影响（任何一个楼盘都有缺点，如果客户问中介，这个楼盘怎么样，那么我想被开发商得罪的中介，肯定会讲这个楼盘的缺点吧，而且一般都讲的一针见血），从而影响开发商的后续销售，开发商是不是得不偿失？

最重要的是渠道对于开发商太重要了，合则两利，没有开发商会为了一时的利益，损失口碑。

尤其是今年属于买房市场，开发商更是需要渠道。

那么有没有开发商不找中介代理呢？

有的，什么时候呢？

市场行情特别火爆的时候。

比如2017-2020年。

那什么样的开发商会这样做呢？

需要开发商开发楼盘很有竞争力，无需太多推广，就可以卖的不错的。

不找中介代理，减少营销成本，从而获得更高的利润。

不过我所在的城市惠州也只有几个楼盘不找中介代理，而且人家是一开始就没有跟中介合作，而不是合作了又做出两个价格的事情，意义不一祥。

那为什么只有几个开发商这样做呢？

因为开发商还希望快点出货，早点回款。

自己慢慢卖，跟有渠道帮你一起卖，销售速度是不一样的。

对于货量比较多的开发商，出货速度有时候更重要。

当然行情好的时候，会减少给中介的代理费比例，这个是存在的。

当然不排除个别开发商确实这样做了，只是毕竟是少数，后期对开发商的项目出货肯定有影响的。

或者是当地渠道不给力，成交占比确实太少了，对开发商没有什么影响力，这时候可能直接去找开发商还好一些，不然这种事情基本上不会发生。

因为世界上没有不透风的墙。

但是为什么有些客户不找中介买房，而是自己去找开发商买呢？

一个是因为有些客户不清楚。

很简单，隔行如隔山，很多人以为买二手才找中介，新房就找开发商。

也不知道找中介有返佣，所以就自己去了项目。

另一个就是因为有些中介确实存在欺骗等行为，导致客户比较讨厌中介。

这个我自己身为中介也清楚。

再就是中介一直以来口碑不怎么好，加上中介获得客户号码后会经常洗，很多人怕被电话骚扰，自己去售楼处比较自由，也不在乎返佣的优惠。

那相同的条件下，是不是客户只找开发商销售呢？

这个说实话也不一定，中介也不一定都是通过返佣去竞争的。

比如，有的客户是通过二手交易认识的中介，已经熟悉了，比较信任。

有的客户是自己先去了售楼部的，但没有人接待（现场销售挑客户，或者客户太多现场销售太忙了，人手有限，无人接待）客户很生气才找的中介。

有的是现场销售态度不好，说话刺着客户了（现场销售一般比较强势，自己客户多，不缺客户，有时态度没有那么好），而中介竞争充分，客户有意向购买肯定会做好服务，争取成交。

（个别不良同行会因为客户不买而对客户态度不好，这个要批评）另外就是有的现场销售不乐观，会夸大楼盘优点，回避缺点。

为什么呢，因为现场销售只卖这一个楼盘，只有客户成交了这里他才有提成，所以会只说好的，坏的一笔带过。

我相信被现场销售骗的客户也不在少数吧。

这一点现场销售不比中介好多少。

其次就是现场销售流动性也很大，楼盘卖的不好，就经常跳槽，后面就联系不到了，导致客户有问题也不知道找谁。

而中介只要你手续不办完，是拿不到提成的，基本上会做好后续手续陪同办理。

如果楼盘很火爆，现场销售基本上比较忙，只会告诉你怎么做，而不是陪同你办理。

不信你去看看银行按揭中心，交契税的地税局，去收楼时等等基本上是中介陪同，没有现场销售陪同。

所以各有各的好。

中介要多找几个对比，对比价格，对比服务，专业等，谁好找谁，你可以挑。

而现场销售，基本上都是一个团队的，经常可以看到，不好意思换。

有时候即使换了一个现场销售，销售奖金也要分给第一个人销售一半（内部制度）。

所以你明白了吗？

关键在于你，如何利用他们之间的竞争去获得有效信息，为自己争取优惠。

希望可以帮到您。