中介让我把原来申请的按揭商贷换成抵押经营贷，他是不是在坑我？
2022-08-14
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首先，我要告诉你的是，降利率和降利息是两码事比如：贷款本金100万，房贷利率5.88%，抵押经营贷年利率3.7%。
你把房贷转成抵押经营贷，利率下降了2.18%，但总利息反而会增加了4万块！为什么呢？
因为房贷还款是等额本息或者等额本金计算，而这种低利率+长授信年限的抵押贷，它是先息后本计算。
你房贷每月还本金，那越到后边占用的本金越少，所以这100万，你并没有占用20年，自然要比先息后本的经营贷要低。
而你先息后本每个月只还了利息，等20年后你还得一次性拿出100万的本金来还。
等额本息计算如下图——20年总利息70万先息后本计算—20年总利息74万：100万×3.7%×20年=74万其次，低利率的经营贷，真实贷款年限只有1~3年之所以市面上出现那么多利率3%点几，可以贷20年的宣传，就是很多渠道、中介在恶意弱化授信期限和贷款期限的区别。
什么续贷10年、20年的，纯属都是瞎扯。
续贷的审核逻辑受政策变动影响较大，没人敢给你保证这种续贷抵押，你每次审核都能通过。
更为主要的是，即使你真的续贷够了20年，上边的计算结果显示，你也没有省利息啊！所以，你折腾这种低利率+长授信年限的经营贷为了啥？
如果你想省房贷利息，最直接的办法就是缩短贷款年限将原来20年、30年的房贷，缩短成贷款期限10年的抵押贷，比如：10年期的抵押贷利率在4.5%左右，同时还款方式上按照20年等额本息计算月供，这样你月供也没有增加太多。
只是在第119期，第120期时，一次性结清剩余未还本金（大约还剩60%）。
