购房者一次性付清和还贷三十年，差别有多大？

大家好，我是江南聊房产。

我认为：购房者选择一次付清和按揭贷款还月供，其主要的差别不仅仅体现在钱上，还与购房者、房子本身的情况、贷款的情况、房地产市场的情况、资金时间价值共五个方面有关联。

为什么这样说呢？

因为，我们不能只考虑买房时到底是一次性付款划算，还是按揭贷款更省钱，更要站在现实情况，充分考虑每个家庭收入的不同来区别看待付款方式的差异，买性价比更高的房子，从而节约钱。

因此，对一次性付款与月供还贷，要从多方面去考虑。

一、购房者自身的情况购房者自身的情况，可以从三个方面来看：（一）是否具备一次性付款的能力以我所在的三线城市为例，一套位于新城的新房，均价为1.2W/平米，假设建筑面积为120平，包含所有税费为150W。

我通过平时工作的积累，测算出具备一次性付款能力的人只占全部购房者总人数的10%甚至更低，意思是说，这部分人除了能一次性付款外，不会对他的生活产生影响。

这从另一个角度也说明，一次性付款买房的，他认为，承担利息不划算。

（二）有经营头脑能力的，可能选择首付一部分2022年，小赵和妻子生了二胎后，现在住的这套85平米的房子显得有点拥挤了，夫妻商量后，决定买套建筑面积为130平米的房子，总价150万。

小赵平时做生意，手头有些活钱，根据家里的实际情况，他们选择的付款方式是：首付50万，公积金贷款50万，商业贷款50万。

假定商业贷款年利率为4.9%，期限240个月，本金50万，采取等额本息方式，则：月供3272.22元；利息总额28.53万元；公积金年利率为3.25%，则有：月供2836元，利息总额18.06万元；二者相加，利息总额为46.59万元，除以240个月，1941.25元。

小赵用银行的100W做生意，每个月除本金外，只需要偿还利息1941元，没有比这更划算的事情了。

（三）工薪阶层中绝大多数是贷款买房我有过两次买房经历。

第一次是用公积金贷款20万，第二次组合贷款，公积金贷款35万元，商业贷款20万元。

其实，对我这样工薪阶层的人来说，只能贷款买房，一次性付款是奢侈品，可望而不可及。

因此，一次性付款和贷款买房之间没有差别，属于自住。

二、房子本身的情况房子本身的情况主要考虑它的升值空间有多大。

如果房子的升值潜力大，它不仅可以冲抵贷款的利息，还可以给自己带来价值。

因此，不同城市的买房者，看待同样一个问题，答案是千差万别的。

我以自己第一次买房并在10年后出售为例说明。

我是2009年1月买房，当时房价是3500元/平米，含税费一起总价30W。

2019年6月，我把这套房子卖了，用售房的钱作首付，换了一套更大一点的房子。

卖掉的时候，总价为72W，扣除当初装修花了20W，10W的利息，所以，这套房子没赚到什么钱。

所以说，房子在一、二线城市，相对来说，升值空间越大；房子的区位越好，比如有学区、地铁、商圈等，升值空间越大。

三、贷款的情况贷款情况分为两个方面，一是贷款方式，二是偿还时间。

（一）贷款方式贷款方式有三种，分别是商贷、公积金贷款和组合贷款。

不论哪种贷款方式，利息的多少和贷款的期限、金额、利率正相关线性关系。

三个变量不同，利息也不同，我们在计算它和一次性付款差别的时候，情况也是不同的。

比如，小赵在买房时，采取的支付方式是组合贷款，贷款金额均为50W，商贷与公积金的年利率分别是4.9%和3.25%，期限都是20年，仅仅因为利率不同，导致利息相差了10万元。

（二）偿还贷款的时间一般来说，如果是商业贷款或者是组合贷款，越提前偿还，利息就越少，因为，银行是在前期将利息收回，后期偿还的大多数是本金。

四、房地产市场的情况（一）买房市场情况2022年6月2日，九江市人民政府办公室关于印发《促进房地产健康发展和良性循环若干政策的通知》，对老百姓在文件出台至2022年12月31日期间购买商品房提供了政策优惠，主要体现在购房补贴、交易契税财政补贴、住房公积金支持等方面，可以说，购房优惠力度相当大。

从上面的例子可以看出，如果公积金的贷款金额越大，时间越长，在利率不变的情况下，它比商贷的利息要少很多。

利息越少，购房成本就越低，相对来说就越划算，对采取贷款方式的老百姓来说，性价比就高一点。

（二）卖房市场情况卖房市场指的是房地产市场整体销售情况。

我举一个例子：上周，我到位于中心城区的妈妈家去，她的邻居是一对夫妻。

夫妻的小孩明年高考，他们打算等孩子考上了大学就将一套小户型的学区房卖了。

房子都在中介那儿挂了快三个月了，连个问价的客户都没有，按照常理，学区房很好出手，但不知道为什么，没人要。

房子如果短时间内无法卖掉，也是很烦心的事情。

房子想出售，因为各种原因没有成交，在没成交的时间段内，我们也是要计算成本的。

五、资金时间价值一次性付款与月供的房贷，它们之间差别多少，有一个很重要的因素就是资金价值。

我们还是借小赵买房的经历打个比方：2022年，房价为150W，贷款100W，首付50W。

采取组合贷款的方式，假定利率不变、中途不提前还款，利息总额为46.59万元。

也就是说，150W的房子，30年以后，2022年的100W就是2052年的146.59万元。

从资金时间价值看，二者是相等的，现在的100W等于30后的146.59W。

所以说，从资金时间价值角度看，我们要考虑折现率、通货膨胀率等因素。

六、结语购房者一次性付款和还贷三十年，其实，这真的没办法直接比较，我们要选择一定的参照物，比如购买时间、价格、利率、房地产市场状况、个人经营能力、对未来收入的预期等情况综合考虑，而不是单纯地说哪个更节省。

综上，我认为：从购房者来看，一次性付款的，不仅有购买能力，而且，他们不愿意承担利息；有经营能力的，更倾向于借银行的钱做生意；工薪阶层中的绝大多数采取的是贷款的方式。

第二，从现实看，越是一线城市，房地产的价值升值越快，越是核心商圈和好学区的房子，价值越高。

第三，不论采取哪种贷款方式，它的核心因素一定是本金、借款时间和利率。

为什么会出现借款100万，利息差不多有90万，和本金持平了，原因就是，借款的时间越长，占用的本金越多，利息越高。

第四，在买入时，花越少的钱，性价比越高；出售时，价格越高越好，但是，它受制于房地产市场的整体情况，比较复杂。

最后，一次性付款与还贷之间的差别可以从资金时间价值来看，通过把不同时间的二个价值用折现率来除，看看它们的价值是否对等，来判断二者之间有无差别。

我是@江南聊房产，你对这个问题有什么想法呢？

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