某地区土拍的楼面价是13000，开发商要卖多少才能保本，是如何计算的？
2022-08-17
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房地产开发的主要成本构成有以下几个大项1、建安成本约3000元/㎡苏州属于二线城市，既然楼面价来到了13000元/平方米，建安成本按照中高端楼盘标准大约3000元/平方米计算，3000元/㎡包含园林绿化；2、资金成本约2640元/㎡按照两年去化周期，以一个平方作为模型计算，13000元土地成本，加工程款3000元，销售费用500元/㎡，16500元资金，按融资成本8%计算，资金成本约2640元/㎡，不同融资渠道，不同去化周期资金成本存在较大差异，2640元/㎡资金成本只是预估值；3、销售费用约800元/㎡销售费用包含售楼部建设，营销团队工资，前期物业团队工资，中介佣金，按8万元/套计算，假设每套住宅是100㎡，销售费用约800元/㎡；4、税费支出约3220元/㎡拿地契税3%-5%计算，取中间值4%计算约520元/㎡，增值税税率一般在购房款9%左右，假设售价30000/平方米，成本约2700元/㎡；5、设计费，报规报建费，水电气开户费，其他杂费设计费最低可能十多元，上不封顶，按照50元/㎡计算，报规报建费按100元/㎡预估，水电气开户费按照200元/㎡计算，其他附加杂费（各种杂税，工程管理成本及不可说成本）按照500元/㎡计算；综合上述五项不计算商业隐性利润及车位利润的情况下开发商成本约23510元/㎡，按照10-20%的毛利计算，合理售价区间为26122元/㎡-29388元/㎡二线城市可能的隐性利润——车位车位建筑面积约30㎡，地下室建安成本按照2000元/㎡计算，按30%人防车位占比（人防车位不可售可租赁），可售产权车位成本约85714元/个，按照20万元/个车位计算，每个车位约有114286利润，假设住宅100㎡，每平方可额外盈利1143元/㎡
