二手房怎样过户才最能省钱？
您好！在这里我们需要细分一下购买二手房会涉及到哪些钱（成本、税、费），随后再探讨一下有哪些地方可省。
以商品住宅为例：购房款。
按照正规商品房买卖程序，必缴。
税。
对于买家来讲，契税必缴；对于卖家来讲，增值税（房子不满二情况下缴纳）、个人所得税（房子不满五唯一情况下缴纳）、城市建设费及教育费附加（缴纳增值税情况下缴纳）。
费。
费用项目比较多，主要包括：房屋评估费（必缴）、交易手续费（必缴）、测绘费（必缴）、工本费。
其他费用。
常见的包括中介费（委托中介买卖房屋情况下支付）、贷款利息（贷款购房情况下需要额外支付的利息）。
关于购房款购房款是省不了的，这是由买卖双方达成一致而定的价格，否则无法成交。
但是，购房款虽然省不了，可以通过“购房款”来帮助买卖双方各自节省一部分税。
具体能否成行，需要买家和卖家之间协商而定。
简单说一下：在计税过程中，有个比较重要的价格：政府指导价（或叫评估价）。
这个价格是计税的基准价格，成交价与此价格差异较大的，将按照政府指导价作为计税基数。
而政府指导价往往比市场价格要低。
在现实二手房买卖过程中，卖家出售的价格，肯定会比指导价要高。
也就意味着计税基数要高。
因此，如果买卖双方协商一致，可以拆分房价。
相信应该能明白什么意思，这里不便展开。
但是要注意，账面成交价格，可能会对后续再行处置房屋时的税费有影响，也有可能产生交易扯皮的情形。
关于税区分买家和卖家分别说明一下。
这里不去探讨最终税款是分别缴纳还是叠加到一家身上的问题。
1.对于“卖家”而言唯一能省钱的方式，就是确保待售房屋“满五唯一”——无税。
最差的，也要保证“满二”（关于满几唯几的概念，可自行查阅）。
因为：如果房子不满二，需要缴纳5.6%左右增值税。
如果房子不满五、或者不唯一，需要缴纳1%个税（或差额20%个税。
目前普遍按照全额1%核定征收）。
这两个税种、税率及触发条件是国家规定，无法改变。
因此，卖家能省钱的可能，也就是把待售房屋变成“满五唯一”——等到房屋满五年，且家庭名下没有其他商品住宅时再出售。
2.对于“买家”而言买家必缴契税。
只不过不同条件下，缴纳的税率不同：待购房屋面积≤90㎡的，1%。
90㎡＜房屋面积≤144㎡的，1.5%。
房屋面积＞144㎡，或买家已有其他商品住宅的，3%。
房屋面积属于已定因素，看买家要买多大面积的房子。
如果房子面积不超过144㎡，唯一能省钱的方式，就是确保家庭名下没有其他商品住宅。
关于费以上罗列的主要费用中，评估费一般在评估价1‰左右，交易手续费一般在2.x元/㎡，测绘费一般在400块钱以下，工本费80元/本，这些费用对于购房而言，总体影响不大。
计费标准都属于地方公示标准，不可更改。
其中，前三项属于必缴项，工本费按照房本数量计算，多一本多交80元。
关于其他费用委托中介买卖属于一种比较常见的购/售房方式。
现实中有些人会先通过中介联系买家卖家，随后又把中介“甩”了。
对于通过这种行为达到省钱目的的，个人很不赞同。
要么买卖双方直联，双方自行商定、操办买卖事宜；如果通过中介买卖，毕竟中介在其中付出很多，最终被甩掉白忙活，于情于理、包括于法，均说不过去。
所以，如果想节省这一笔费用，要么自己想办法去联系买家卖家，要么可以与中介协商中介费，达到适当节省费用的目的。
如果是贷款购房，其中必定涉及到贷款利息的问题。
关于贷款利率的核定，也不是老百姓说了算的事情。
但是，提醒注意两个点，有可能会节省一部分费用：一是注意贷款方式。
贷款方式主要有两种：一是等额本息，二是等额本金。
如果从省钱的角度，等额本金支付的利息（每月偿还的本金固定，利息越来越少），要比等额本息的少（每月还贷总额度固定，前期利息占比大，后期利息占比少），代价就是前期还款压力大。
二是注意签约时约定好贷款利率是固定利率还是浮动利率。
固定利率情况下，无论今后央行是否调整贷款利率，贷款人的贷款利率始终以签约时利率支付利息；浮动利率情况下，贷款利率随行就市，与央行的利率调整保持同步，央行变，贷款人贷款利率变。
当然，这并不能确保一定会省钱，万一上调贷款利率，反而会增加成本。
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