一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，为什么会卖到上万元呢？
建安成本1500，卖价却上万了，究竟是为什么？
房价是怎么定出来的？
一起来挖挖，看究竟是怎么回事。
01、建安成本1500，为什么卖价上万了？
其实，房地产开发成本还是比较复杂的、涉及面非常广，并不像农村盖房子，买点建材，请几个人搞下，房子就起来了。
房地产开发的成本大致有以下8项：1）土地出让金，就是买地的钱，比较直观地理解就是楼面价。
比如，楼面价8000多，就是说土地出让金这个钱折算成单价的话跟房价的一个直观对比。
如果不是招拍挂，是通过征收的话，还有安置补偿费和土地征用费，等等费用。
如果是通过转让或企业并购取得土地，就是转让款或并购价。
值得注意的是，不管是哪种方式取得土地，在办权证手续的时候，都还要缴一笔税费，一般是几个点，高的可能会超十个点，数字虽不大，但算成具体的钱并不少。
按最近几年本地的一些招拍挂项目情况看，楼面价8000多的盘，销售定价大概会在1W7左右，占比一般会在40%上下。
2）前期规费。
包括前期项目设计、规划、可行性研究、环评、土地“三通一平”，等等规费。
在这些费用中，“三通一平”可能开销最大！不过，也要看具体项目，有的拿地时就已经搞好了，随便搞下甚至不搞都可以，花费就比较少；有的现状比较复杂，就比较难整，可能上万个W都不一定能搞好。
3）建安成本。
也就是题主说的1500多，正常就是这个价，农村自己盖房子还不要这么多，1000上下就能搞定。
但地产项目一般都有地下室，如果层数比较多，功能比较复杂，可能挖好地下室，建安成本就要到2000多、3000多，甚至更高了。
一般来说，一个地产项目，地下部分比较多的话，预算一半的钱就可能花完了，地上垒砖部分其实开销并不算太大。
4）设施费。
包括基础设施和公共配套设施，比如，供水、电、气、通信、排污、绿化、小区道路和小区地块间的市政道路、公园、河道整治等设施的对接、设计、建设及规费。
5）融资成本。
国企央企融资，一般在年化4%-6%上下，品牌民企往往在年化6%-9%上下，中小民企往往在10%-18%不等，高的甚至可能会超20%。
6）管理费用。
开发、建设、营销、售后等环节的人力资源、财务管理费用。
7）营销费用。
广告费、售楼部、样板间装修费、营销佣金、奖金等等。
8）其他费用。
比如，销售、工资、奖金等各个环节应纳税款；环保、城管等违规行为的罚款；购房人违约而连带产生的保证金损失，等等。
综合下来可以看出，建安成本其实并不是建房的最大项支出，土地出让金才是，而其他环节的费用，就要看具体的项目情况。
所以，建安成本才1500多，房子却要卖1W多，就是这个道理。
当然，有的项目楼面价才4000多，卖价也却1W多接近2W万，又是为什么？
可能是两种情况：一是拿地便宜，但其他费用却很高，不得不卖到这个价才能赚钱。
二是拿地便宜（可能拿得早），其他费用正常，但周边房价已经涨起来到1W多了，也可能卖这个价。
02、房子的卖价是怎么定的？
商品房价格不是政府定价，而是开发商自主定价，完成定价之后，再到不动产中心备案，后续销售的话，价格要接受监管。
那开发商怎么给房子定价呢？
主要考虑以下6个方面：1）成本。
拿地花了多少钱？
建安成本多少？
各种规费多少？
这些经过财务核算之后，会大体给出一个成本价，再加上项目预期利润，基本就能定出销售价。
项目销售价出来后，能不能得到消费者认可？
能不能按这个价格卖？
就需要进行市调验证，并结合以下几个因素合理调整。
2）区位。
包含大区位，就是房子在什么位置，比如，一环、二环，还是三环、四环这样的大区位；和小区位，比如，靠路边，还是靠小区中间？
市调的时候，周边卖多少？
同类型卖多少？
低一档的卖多少？
高一档的卖多少？
结合成本情况，基本能得出一个项目本身的预售价。
3）景观。
比如，靠中心花园、广场之类的就是“楼王”，价格自然最贵；而背对、远离主景观的就要便宜些，或者说优惠力度可能给大些；4）楼差。
高层建筑，中高层要贵些，低层要便宜些；电梯洋房的话，非顶层可能都比较好；5）朝向。
北向、西北、东北向都要更便宜，而南向往往最贵。
6）配套。
包括市政配套（学校、医院）、交通配套（地铁）、商娱配套（农贸市场、大超市、购物中心）等等，也会成为房价的加分、减分项。
综合成本和市调之后，开发商会形成一个销售价，销售价出来后，可能还会考虑销售策略。
比如，“低开高走”，也就是项目为了走量，尽快回款，可能会开盘价低，吸引客户进来后，再逐步提价。
但这样的话，前期的利润可能不高，而且给人的感觉可能品质不好。
也可能“平开平走”，就是相对平稳的销售价，这种一般在高端或高品质社区采用。
还可能“高开低走”，就是开盘价高，卖不动之后再调低价，或者加大优惠力度，采用这种策略的，除了项目本身定价过高之外，也可能是受到了市场行情波动影响，这两年的情况可能好些都会高开低走。
所以，房子的卖价并不是很随意的，而是有一整套科学、完善的定价流程的，并且这个定价还很关键，定价的合理性将直接影响项目的成败和最终的利润率。
03、对买商品房的一些看法？
现在大家基本都有房了或者买过几次房了，买房的经验已经比较充足，就不多说怎么买房了，就说几点个人其他的看法：1）关于投资商品房。
买房是有门槛的，不管是首付完再按揭，还是一次性付钱，总之，你得有点钱才行！这就是门槛，不是任何人都能搞，这就决定了，买房永远会有一部分人被挡在门外，或者等他们条件满足了才能进来。
也就意味着，虽然目前楼市已经饱和了，很多人都有房了，但始终还有一部分人没房，始终还有一部分人要买房，这是什么？
这就是市场，也是投资的初心。
所以，即便楼市行情没以前那么好了，甚至开始有风险了，但作为投资，房子依然还有机会！因为市场还在，只是小了，但并没有消失。
那什么消失了？
躺赚的机会。
也就是说，投资商品房已经不只是有钱就可以了！还得有资源、人脉、专业知识和运气，还得懂政策、沉得住气。
2）关于买自住房的时机。
网上关于房子“泛滥”、“血亏”的言论有些多，导致有些买了住的不敢买，其实，个人认为还是要理性看待。
目前，房子“挤水”已经差不多，ZF已经在“救市”，在这种行情下，买家的议价空间其实比较大，有谈判的主动权，可能还是比较好的入手时机，关键税费政策、银行利率都比较优惠。
相比去年初、前年买的，不仅价格高，税费、利率也高，现在买就差不多已经赚了个首付了，还不满足？
3）关于“崩盘”。
日本曾经崩盘，但日本崩盘有它自己该“咎由自取”的地方，比如，疯狂炒地，信贷疯狂扩张，监管失灵，政治上对美的从属性，等等。
我们人口基数大得多，城镇化才刚脱离农业社会进入市民社会，而且有些还是“被市民化”的，实际的城镇化率并没那么高，加上我们市场大，自主性强，就算外面乱成一锅粥了，我们依然可以关起门来搞建设，我们的经济不容易被打坏，只要经济不出大问题，楼市崩盘的概率就很小。
所以，虽然目前楼市普遍遇到了困难，但我依然对楼市抱有信心。
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