股市“一天杀一只白马祭天”，地产股跌破发行价，地产业怎么了？
地产行业是资本密集型产业,在过去20年房地产行业的快速发展中,中国房地产业取得了令人瞩目的成就。
然而,从2008年下半年开始至今的房地产市场调控政策对房地产业的发展产生了巨大的影响。
一方面,房地产市场的需求结构发生了重大变化;另一方面,房地产企业融资困难、利润率下降、资金链紧张的问题也日益突出。
房地产行业是一个高风险的行业,“楼价”上涨过快、“地王”频现等现象都说明我国房地产行业发展面临着诸多问题与挑战。
(一)房地产企业融资难问题突出1.企业资产负债比例过高 在过去的10多年里,我国房地产开发企业平均资产负债率为56.66%,其中流动负债占到全部债务的比重为87.14%,长期负债比重仅为5.56%。
而同期美国房地产开发企业的平均资产负债率为63.33%左右。
由此可见我国的房地产企业普遍存在“重资产轻负债”的现象。
2.银行贷款规模增长迅速 从2007年到2012年期间我国银行业贷款年均增速达到23.5%,而同期美国银行业的年平均增速仅为10.7%。
这表明国内银行信贷扩张速度远远高于美国的水平。
3.不良债权增加严重 截至2011年底全国商业银行的不良债权余额达2.49万亿元(不含表外),比2010年末增加了1.43万亿元;不良贷款率上升了4.46个百分点(详见图1)。
4.杠杆率高企 我国大部分上市房企杠杆率均超过200%25,个别甚至高达300%25以上。
“三高”(即较高的财务费用和较高的销售费用及较高的人工成本)成为导致企业过度举债的主要原因之一。
(二)房地产企业盈利能力低 1.土地储备不足 土地储备是保证项目开发顺利进行的前提条件。
2010年以来国家不断出台新的土地供应政策和措施来扩大城市建设用地规模,2010-2014年间新增建设用地计划总量约1.5万亿平米,2014年全国城镇新批建设用地面积为49.68万公顷(含市县乡村用地),比上年增加11.11万公顷;但实际可供建设用地的仅12.59万公顷(含市县乡村用地);2013年1-9月累计供地量为38.75万公顷,2013年全国城镇新批建设项目总占地面积为46.67万平方公里,2014年全国城镇新批建设项目总占地面积为52.31万平方公里。
2014年全年全国出让工业用地合计1260万亩,2015年上半年已出让面积共计1340万亩。
2015年前9个月的工业用地出让面积为2380万平方米,2015年前8月的工业用地出让面积为1850万平方米。
