地价300万一亩，容积率2.8，四线城市，房价大概会是多少？
2022-10-07
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先看楼面价：300万÷（666.6*2.8）约等于1603元取证涉及到的税费：土地证办证5%，交易服务费（交土拍中心）0.5%，这是大证，办理银行贷款用的。
很多网友算成楼面价1600× 5.5%是错的，应该是300万×5.5%房子建筑成本与楼面价关系：楼面价格高，楼层就会高些，因为建造成本占总成本比例低；楼面价格低，建造成本就会低。
按1600楼面价看，建造成本不会超过1000，可能就是11层左右，所以4线城市很少有33层高层商品房。
楼层高低该成本涉及到绿化，规划费，停车场，商品房，消防设施，配电房，人防工程，桩基，地勘，水气管铺设等。
配套费：人防工程320元/平（只按地下停车场面积征收），城管收取80元每平垃圾清理费（按销售商品房面积征收，配套设施不收）涉及到地产商税费：增值税11%，企业所得税25%，另外就是销售费用，一般不会超过卖价的1%一般来说，楼面价超过10000元每平，卖价就是20000左右，建造成本所占比例会随着楼面价格变高而减小，决定房价最主要的就是地价和税费。
楼面价格低—建造成本低—利润率高这就是小县城模式，之所以利润率高，因为基数低，好比都是赚1000，2000是1000的2倍，10000是9000的1.11倍。
回到本文，楼面价1600，卖价大概就是4000元。
利润率在25%，肯定超过一些大城市。
